NPL투자기법

마지막 업데이트: 2022년 1월 16일 | 0개 댓글
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서울 송파구 잠실 롯데월드타워를 찾은 시민들이 인근 아파트 단지를 바라보고 있다. 사진=연합뉴스 제공

earticle

The research includes mortgage-backed investments NPL important conside ration when determining the criteria that can derive an ensuing economic importance. Appears to be is the most important investors, followed by for investors In NPL investment and Hedonic Price of bids value investment in order of the characteristics of in their systems. NPL analysis of the importance of making their loans trap system are analyzed, the most important and the next buyout scheme, non performing loans and bond creditor approach net result. Also, bids as individual characteristics of the sale of real estate is the most important criteria, analysis of the characteristics of investment analysis of real estate sales and market variables and sale procedure in order of the characteristics of results

본 연구는 부동산 담보부 부실채권, 즉 NPL 투자특성을 도출하여 향후 NPL 투자 시 명확한 기준을 마련하고자 하였다. 이를 위하여 대면설문과 집단설문을 통하여 얻어진 변수를 AHP 분석기법을 활용하여 중요도를 측정하였다. 분석을 통하여 얻어진 결과로 투자자들은 다양한 투자기법이 활용 가능한 배당투자 회수방식을 가장 선호하고 있음을 알 수 있었다. 또한 본 연구를 통하여 얻어진 결과로는 매입한 NPL 채권을 관리하거나 매각하는 일련의 활동 등은 론세일의 비중을 확대할 필요성이 있음을 증명해 주고 있다. 본 연구의 NPL 투자특성을 분석한 결과는 기대가치나 배당기일 채권금액, 부동산 정책방향 등을 고려하여 매각시기를 결정함이 유리하다는 설명을 하고 있어 추후 NPL과 관련된 정책이나 제도의 개선점을 시사하고 있다.

NPL투자기법

서울 송파구 잠실 롯데월드타워를 찾은 시민들이 인근 아파트 단지를 바라보고 있다. 사진=연합뉴스 제공

서울 송파구 잠실 롯데월드타워를 찾은 시민들이 인근 아파트 단지를 바라보고 있다. 사진=연합뉴스 제공

[매일일보 성동규 기자] 최근 부실채권(NPL) 기반 부동산 투자가 주목받고 있다. 경기불황 여파로 부실채권이 시장에 쏟아져 나오고 있어서다. 일부 경매 교육 강사나 컨설턴트는 고수익을 낼 수 있다며 투자자를 유혹하지만, 실제로는 이익을 얻을 가능성은 거의 없다는 게 전문가의 조언이다.

11일 업계에 따르면 개인이 NPL에 투자하는 방법은 세 가지다. 투자자들이 자금을 출자해 특수목적법인(SPC)을 설립하거나 이미 설립된 SPC 또는 NPL 개인 간 거래(P2P) 펀드를 통해 간접투자하는 방식이다.

금융기관이 자산 건전성 유지를 위해 NPL을 자산관리회사(AMC) 등지에 내다 팔고 AMC는 경매를 통해 부동산에 설정된 담보보다 낙찰가가 높으면 차익을 기대할 수 있고 일부 연체이자도 수익으로 확보할 수 있어 관련 시장이 형성됐다.

국내 NPL 시장은 연간 3조∼4조 원가량 규모로 전해진다. 그러나 개인 투자는 그 어느 투자 방법도 안전하지 않다. 법적으로 보호받을 수 있는 장치가 아예 없는 데다 개인이 접근할 수 있는 채권은 악성 채권일 가능성이 매우 크다.

안전하고 수익이 높은 채권은 1금융권에서 도매상격인 1차 AMC로 파는 경우 정도이다. 기업 간 거래(B2B)이다 보니 이 과정에선 개인 투자자가 개입될 여지가 없다. 결국, 2차 중소 AMC에서 대부업체로 SPC 등으로 계속 떠도는 채권에 개인이 투자하는 셈이다.

수익성은 낮고 위험성은 클 수밖에 없다. 통상 높은 수익을 내는 아파트와 거의 수익이 나지 않는 상가, 토지를 섞어서 10억원에서 100억원 단위로 사고파는 특성상 수익률을 제대로 검증하기 어렵다.

물건이 감정가 이하로 낙찰되면 수익은커녕 투자금도 제대로 회수할 수 없다. 일정 수준의 수익률을 보장한다고 해도 경매 이후 SPC가 청산된 이후에는 책임 소재가 불분명해진다. 더욱이 복잡한 채무 관계가 얽혀 있으면 투자자들이 소송을 진행해 문제를 해결해야 한다.

이창동 밸류맵 리서치팀장은 “우리 경제가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 최악의 침체를 겪을 것으로 예상되자 최근 들어 NPL 투자와 관련한 문의가 갑자기 늘었다”면서 “결론부터 말하자면 절대로 투자하지 않기를 바란다”고 강조했다.

이 리서치팀장은 “NPL 시장은 워낙 폐쇄적이고 복잡해 업체 등의 말만 전적으로 믿고 투자했다가 피해를 보는 사례가 많다”며 “시장 내부에 특별한 네트워크가 없다면 아예 발을 들이지 않는 게 가장 현명한 선택이다”고 덧붙였다.

NPL투자기법

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높게 낙찰받고, 싸게 팔아서 수익을 냈다?!
부실채권을 매입하고, 짧은 기간 보유하고 있다가 해당 부동산을 단독 입찰 1등으로 높은 가격에 낙찰 받았다.
1등이 아닌 2등이 되기를 간절히 바라며 입찰했지만 결국 낙찰!
그리고 낙찰받은 금액보다 낮은 가격에 매도하였다. 그런데도 수익이 났다.
이게 도대체 무슨 말인가? 왜 필자는 2등을 희망하면서도 입찰에 참여했던 것이며, 높은 금액에 그보다 낮은 가격으로 팔았으면서도 수익이 발생했을까?
이 모든 것은 마술과도 같은 부실채권NPL의 수익 창출 구조에 있다.
이러한 궁금증, 이제 하나 둘 필자와 함께 이 책을 통해 풀어가 보자.
아직 대중화되기 전에 경매 이상의 전문가에 도전해 보자.

채권 매입하고 입찰하여 낙찰 확률 100%!
경매 투자자라면 낙찰받기 위해 현장 조사를 열심히 하고, 입찰 보증금 준비하여, 입찰서를 기입하는 순간까지 입찰가를 고민 고민하여 입찰하지만,

낙찰 받지 못하여 빈손으로 실망하며 돌아온 경험이 한 두번 이상은 있을 것이다.
하지만 부실채권NPL 투자라면 허탕은 없다.
배당수익으로 그동안 소요된 많은 시간과 비용, 그 이상의 기회비용까지 회수 하든가, 아니면 100% 낙찰을 받을 수 있다. 그 선택은 당신의 손에 달렸다.

* 우수연
전)월간 굿옥션 편집국장

[서문1] 대중화되기 전에 도전하자! * 우수연 . 6
[서문2] 누군가에게 의존하지 말고 스스로 분석하는 힘을 길러라 * 이현민 . 8


[부실채권NPL 투자 이제 시작해 보자]
그래서 나는 부실채권NPL 투자가 좋다 . 12
블루오션 부실채권NPL, 이건 꼭 알고 시작하자 . 22
부실채권NPL, 수익 구조는 이렇게 만들어진다 . 36
부실채권NPL, 채권 투자인가 부동산 투자인가 . 42

[부실채권NPL 투자 분석 기법을 배워보자]
부실채권NPL 매입 후 유입(직접 낙찰)한 사례
1차 입찰에서 3차 매각가로 아파트 단독 낙찰받은 실제 사례 . 50
선순위에 의해 침해되는 구조의 이해 . 66
부실채권NPL 분석기법의 프로그램 개발을 위한
도표 구성 항목의 이해 . 74
부실채권NPL, 신속하고 다각적 수치분석을 위한 툴 만들기 . 92

[부실채권NPL 투자 실제 사례를 통해 알아 보자]
[사례] 수익률 분석툴 활용 - 배당 기대, 부천 역곡동 I빌라 . 112
[사례] 수익률 분석툴 활용 - 배당과 유입 함께 고민,
부천 원미구 II빌라 . 128
[사례] 수익률 분석툴 활용 - 배당손익 분기점 방어입찰,
종로구 근린상가 . 140

[부실채권NPL 투자 실무를 살펴보자]
부실채권 투자자의 입찰은 방어 입찰 혹은 유입 입찰 . 156
방어 입찰가, 유입가 산정 최적화 세부적으로 살펴보자 . 162
1인 3역 질권대출 잔금대출 상계처리 자금 흐름구조 . 180
부실채권NPL 매입 방법과 절차 . 186
채권 원금과 연체이자 계산법 . 200
경매비용은 어떻게 산정하나 . 206
부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 주택 임대차 보호법 . 208
부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 상가 임대차 보호법 . 216
부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 임금채권 . 220
부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 당해세와 조세 채권 . 224

[부실채권NPL 투자 이제 도전해 보자]
실패하지 않는 부실채권 투자 체크 포인트 . 234
실전 NPL 투자 스터디 클럽의 발자취 . 242
실전 NPL 투자 스터디 클럽 회원의 실전 사례
- 경매를 통한 재개발 투자 . 248

[놓치기 쉬운 기본 이론과 현장 실무를 다지자]
권리분석과 현장 조사 노하우 . 256
권리없는 임차인 찾기 . 266
허위 유치권 찾기 . 286
주거용 건축물 낙찰시 주의할 점 - 위반건축물 . 306
토지 낙찰시 주의 할 점 . 312

NPL 채권 매입 방법 장단점

부동산 투자를 하는 방법 중에 일반 매매에서나 부동산 경매, 공매에서 NPL채권을 사용하게 되면 양도세 부분이나 낙찰 확률에 대해서 상당한 이점을 가질 수 있습니다. NPL(부실채권)에 대해서 이해와 활용을 위한 방법에 대해서 요약해 보았으니 부동산 투자에서 활용하시기 바랍니다.

일단 NPL 채권의 간단한 개념을 알아보아야 하는데 용어적인 설명이 아닌 이해를 돕기 위한 설명 방식으로 서술해 보도록 하겠습니다. 부실 채권은 이 글 하나로만 끝낼 수 있는 부분이 아니고, 상당히 많은 양의 설명이 필요한 파트이기 때문에 이 글에서는 개인 투자를 하시는 분들이 부실 채권의 매입을 할 수 있는 방법과 활용에서의 장점과 단점에 대해서만 서술하도록 하겠습니다. 다른 부분들은 다른 글에서 정리해 보도록 하겠습니다.

논문 발표나 프리젠테이션을 할 것이 아니기에 간략하게 NPL투자기법 NPL투자기법 NPL(부실 채권)은 은행에서 부실률 관리를 위해서 이자 납입이 연체된 채권 중 일부를 판매하여 부실률을 조정하는데 사용하는 채권이라고 이해하시면 됩니다. 원금과 이자 납입이 연체되면 은행은 유동화 전문회사나 대부업체 쪽으로 담보 설정된 채권을 판매하게 되는데 말이 부실 채권일 뿐 받을 수 있는 금액은 설정된 채권 최고액으로 받을 수 있기에 사실 투자자 입장에서는 부실이 아닌 NPL투자기법 튼실한 채권이 될 수 있습니다. NPL의 개념은 간략히 이 정도로만 이해하시기 바랍니다. NPL의 정확한 설명은 다른 글에서 자세히 하도록 하겠습니다. 그럼 개인이 채권 매입을 할 수 있는 방법의 NPL투자기법 종류에 대해서 확인해 보도록 하겠습니다.

◑ NPL(부실 채권) 매입 방법 개인 투자자의 경우

현재는 NPL 채권 매입을 하려면 유동화 전문 회사나 대부 업체 설립을 하지 않는다면 근본적으로는 일반 개인이 론세일 방식으로 NPL채권 매입을 할 수 없다고 되어져 있지만, 개인 투자자가 부실 채권 사용을 하실 수 있는 방법은 아직 존재하고 있습니다.

▶ 개인이나 일반 회사의 근저당권을 활용한 NPL 채권 론세일 방식 활용

금융권이 아닌 개인이나 일반 회사가 보유한 근저당권의 매입은 가능합니다. 론세일이라고 하는 채권 할인을 하는 방식의 매입은 근본적으로 개인이 사용할 수 없게 되었다고 하지만, 아직 개인이나 일반 회사가 설정한 근저당권과 전세권 등을 론세일 방식으로 매입하여 활용할 수 있습니다.

간단히 10억원의 채권 최고액을 가지고 있는 채권을 80%인 8억원에 매입해 온다면 사오는 금액만으로 2억원에 배당 이익을 얻거나 입찰에 참여하여 10억원까지는 2억원의 이익을 보고 입찰을 할 수 있습니다.

▶ NPL 사후정산과 채무 인수 방식의 활용

개인이 유동화 전문 회사를 통해서 NPL 채권을 사후 정산이나 채무 인수 방식을 통해서 매입하여 부동산 경매 입찰에 활용하실 수 있습니다. 다만 론세일 방식과 같이 직접 입찰을 하지 않고도 배당 이익을 올릴 수는 없습니다. 유료 경매 사이트에 보면 부실 채권을 다루는 곳들이 있는데 근저당권자가 유동화 전문회사인 경우 해당 유동화 전문 회사의 담당자와 채권 매입을 협상 하셔서 활용하시면 됩니다.

▶ 전세권을 이용한 부실채권 투자

전세권의 경우 물권으로 NPL과 같이 활용하실 수 있는데 후순위 전세권일지라도 만약 입찰에서 높은 입찰가를 생각하시는 분들이라면 활용하실 수 있습니다. 어차피 배당에서 일부의 금액 손실을 보는 후순위 전세권의 경우 협의만 잘 하셔서 매입을 하신다면 실제 양도하는 금액적인 부분에서는 수익을 올리실 수 없지만, 양도세 절감으로 인한 수익 창출이 가능하게 됩니다. 이해를 돕기 위해 간단히 예를 들어 보겠습니다.

현재 시세가 설정 당시보다 상승하여 10억원인 아파트가 있다고 가정할 경우

1순위 근저당권의 채권 최고액이 7억이고, 후순위 전세권의 설정이 3억이라면 채권의 합계 금액은 시세인 10억이지만, 후순위 채권인 전세권은 권리분석 상으로 배당으로 전액 배당이 되지 않더라도 소멸되는 권리이기에 일부 감정가를 넘기는 아파트들을 제외한 경우에 90%선으로 낙찰이 된다고 할 경우 9억원 낙찰이면 후순위 전세권은 경매 비용과 세금 등을 차감한 후 배당을 받게 되기에 2억원도 배당으로 받을 수 없습니다. 이 채권을 2억에 매입하여 10억에 낙찰을 받아 10억에 매도를 한다면 실제로 들어간 금액은 9억원 이지만, 1억원의 시세 차익을 거두게 되는 것입니다. 또한 2억원에 매입을 했다고 해도 3억원의 채권액이 있기 때문에 양도세 부분에서 10억원에 매도를 할 경우 납부해야 할 양도세는 0원이 됩니다.

론세일 방식으로 배당 이익을 얻는 방법도 있지만, 낙찰 금액이 얼마가 될 지 알 수 없기 때문에 채권액 한도까지 입찰을 해 두시는 것이 현명한 방법입니다. 입찰 금액보다 높게 낙찰이 되면 배당 이익으로 받으시면 되고, 낙찰이 되시면 시세대로 매도하여 시세 차익으로 수익을 내시면 됩니다.

근저당권에 설정되는 질권의 경우에도 근저당권을 담보로 대출이 실행되고, 근저당권 보다 우선하여 배당을 받으실 수 있습니다. 질권은 사실 현재 많이 사용되고 있는 권리는 아니지만, 일부 NPL 투자에서 활용되고 있는 투자 방식입니다. 질권을 이용한 투자는 유암코 등 AMC 회사에서 간접 투자 방식으로 NPL투자기법 하실 수 있고, 부동산 경매가 실행되고 있는 경우에도 질권 권리자 변경이 가능하기에 투자에 활용하실 수 있습니다.

질권과 비슷한 투자 방식으로 P2P 금융을 이용한 투자 방식도 활용이 가능하지만, 이 부분은 내용이 길기 때문에 따로 정리하도록 하겠습니다.

개인이 론세일 방식을 활용할 수 있는 가장 좋은 방법이 질권 대출을 이용한 NPL 투자 방법인데 질권 대출의 경우 근저당권을 담보로 실행되는 대출로서 거의 90%까지 대출이 실행되는 경우가 많습니다. 대신 이자율은 6%~9% 사이로 중금리 정도를 형성하고 있습니다.

◑ NPL 채권 활용의 장점과 단점

NPL 부실 채권을 활용한 장점은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

첫 번째는 배당 이익 부분 입니다. 개인이 사용하기는 특별한 경우가 아니면 할 수 없는 론세일 방식의 경우 채권 최고액이 10억원인 채권을 7억이나 8억에 매입하여 낙찰 금액이 10억 이상이 되었다면 받을 수 있는 배당 이익은 7억에 매입하였다면 3억원이 되고, 8억에 매입하였다면 2억원이 됩니다. 배당 이익이기 때문에 양도세는 따로 납부하지 않습니다. 또한 매입한 NPL 채권을 재매도하는 과정에서 매입 금액보다 큰 금액으로 매도한다면 매매 차익으로 이익을 발생 시킬 수 있으며, 부동산 경매의 배당보다 빠른 수익 창출을 하실 수 있습니다.

두 번째 장점은 직접 입찰에 참여시에 매입은 채권 최고액보다 낮게 해 왔지만, 채권 최고액까지 입찰을 할 수 있다는 장점이 있습니다. 실제 채권 금액은 8억인데 채권 최고액이 9억 NPL투자기법 6천인 채권을 8억원에 매입해 왔다면 9억 6천 까지는 편하게 입찰을 할 수 있기 때문에 부동산 경매 물건의 낙찰 확률을 높일 수 있으며, 낙찰 받은 부동산을 9억 6천에 바로 매도를 한다고 해도 양도세는 0원이 됩니다. 양도세는 내가 매입한 금액에 대한 차익의 세금이기 때문에 실제 들어간 금액은 8억원이라도 서류상 매입 금액은 9억 6천만원이기 때문입니다.

위에서 설명한 내용과 같이 일반 개인이 부실 채권 매입을 하는 방법이 쉽지 않기 때문에 채권의 활용도가 낮다는 단점이 있습니다. 대신 이 단점은 그만큼 사용할 줄 아는 방법에 대해서 알고 있다면 활용도나 수익이 높아진다는 장점이 되기도 합니다.

NPL 채권을 이용한 사기가 많이 나오는 것이 후순위 채권을 고가 매도하는 것들인데 그만큼 NPL 채권은 배당에 대한 계산을 잘 하실 수 있어야 사용하실 수 있는 채권입니다. AMC 등 유동화 전문 회사를 통해서 매입을 하신다면 AMC측의 채권 계산서를 확인하셔서 배당으로 받을 수 있는 금액을 정확히 파악하시고, 매입 계약서를 작성하시기 바랍니다. 아파트 같은 경우 계약서를 작성하면 채권 계산서를 보여주겠다는 곳들도 간혹 있기 때문에 그런 경우는 과감히 채권 매입을 포기하시기 바랍니다. 개인이나 금융사가 아닌 일반 회사의 근저당권의 매입을 할 경우에도 채권 계산서와 경매 서류 열람으로 정확한 배당 계산을 하지 않는다면 수익이 아닌 손실이 나실 수도 있습니다. 특히 0순위 채권인 최우선 변제금(소액 임차 보증금), 임금 채권, 당해세 등의 금액이 많다면 그 금액에 대한 계산이 정확히 이루어 져야 합니다.

* 후순위 채권이라고 무조건 수익이 나지 않는 것은 아닙니다. 다만, NPL 채권과 배당 계산에 대한 정확한 이해가 되지 않으신 분들이라면 접근하시는 것은 좋지 않습니다. 선순위 채권이라도 밀린 임금이 많은 공장과 같은 부동산은 채권 계산서와 법원의 경매 서류를 정확히 확인하지 못하신다면 접근하시면 안 되는 물건입니다.

NPL(부실 채권)의 매입 방법과 채권 활용의 장점과 단점에 대해서 알아 보았는데 자세히 들어가면 너무 긴 내용이기 때문에 여러 편으로 글을 작성하도록 하겠습니다. 활용만 잘 하신다면 부동산 투자에 있어서 큰 수익과 절세를 할 수 있는 투자의 방법이기 때문에 부동산에 관심이 있는 분들이라면 정확히 이해하셔서 활용해 보시기 바랍니다.

안전하다고 소문난 ‘담보부 NPL’


한때 경매는 일반인도 어렵지 않게 돈을 벌 수 있는 수단 중 하나였다. 가끔은 부동산 경기가 위축될 때도 있었지만 대체로 택지 개발과 낙찰 받은 물건 주변이 재개발 또는 재건축이라는 호재가 발생했고, 게다가 지하철이 생기면서 부동산 가격은 더 높이 뛰어 올라 재매각 수익이 가능했다. 그러나 지금은 경매가 인기 있는 재테크수단이 되면서 최근 낙찰가가 감정가 90%를 넘기는 NPL투자기법 등 경매를 통해 수익을 내는 일이 쉽지 않게 되었다. 퇴직자들이 몰려들고 대학생들도 알바로 모은 종자돈으로 경매를 하고, 아이를 들쳐 업은 주부들까지 경매 학원이나 인터넷 카페에서 배운 지식을 NPL투자기법 토대로 경매시장에 발을 딛는 등 많은 사람들이 경매에 대한 관심이 높아지다 보니 당연히 경매 가격이 올라 경매로 재미를 보기가 더 어려워진 상황이다. 이 와중에 새롭게 등장한 재테크 투자처가 경매보다 한발 앞선 NPL(Non-Performing Loan, 부실채권)이다. NPL은 금융기관에서 대출을 받을 때 담보로 제공한 부동산의 근저당권을 채권으로 매입하여 누군가 낙찰이 되면 배당으로 수익을 내는 재테크 기법이다.

안전하다고 소문난 부동산 투자, 담보부 NPL
먼저 NPL(부실채권)이란 금융권에서 개인 또는 법인에 부동산 등을 담보로 대출 또는 신용대출을 해준 이후 채무자가 이자나 원금을 제때에 갚지 않으므로 발생된 채권을 말한다. 이때 부동산 등을 담보로 발생된 채권을 담보부 NPL이라고 한다. 여기에 투자하는 것이 담보부 NPL투자이다. 쉽게 말해 A씨가 10억원짜리 주택 1순위 근저당권을 할인해서 9억원에 샀다. 그 후 누군가 주택을 경매에서 10억원에 낙찰을 받는다면 A씨는 1순위 근저당권을 매입한 채권자의 지위를 가지고, 1순위로 배당받을 수 있는데 근저당권은 9억원에 샀지만 실제 채권 행사는 10억원에 권리를 행사할 수 있다. 사실상 수익률 10%에 달하는 1억원의 수익이 생기는 것이다.
NPL은 말 그대로 금융기관이 개인 가계자금과 법인 및 개인 사업자 등에 부동산을 담보로 대출을 지원하였으나 채무자가 이를 제때 갚지 않아서 채권 추심을 통해 강제 회수해야 하는 상황에 이른 채권이다. 부동산 등을 담보로 발생한 채권을 담보부 NPL이라 하고, 신용대출 등 무담보로 발생한 채권을 무담보 NPL이라 한다. 무담보 NPL은 신용대출을 비롯해 카드할부 채권, 개인회생 채권, 정수기 렌탈 채권, 자동차 리스 채권까지 다양하다. NPL은 몇 십만 원대 통신요금 채권에서부터 수십억 원짜리 부동산 담보부 부실채권까지 그 금액과 내용이 무척 다양한데, 흔히 이를 썩은 사과에 비유하곤 한다. 하지만 개인 투자자에게 NPL이란 은행에서 담보로 취득한 부동산을 할인받아 싸게 사올 수 있는 재테크 수단이다.


이러한 담보부 NPL 투자는 많은 장점이 있다. 우선 투자원금 및 채권 확보가 다른 투자에 비해 확실하고 1순위 저당권에 투자하기 때문에 채권확보에 안정성이 높다. 또 투자 대상 물건의 소재 파악이 가능하여 물건의 시장성과 가치판단이 용이하고 담보부 부실채권 매입 전 현장 조사 후 투자 여부가 선택 가능하다. 채권자로써 배당에 참가하기 때문에 세금이 부과되지 않아서 더 높은 수익을 기대할 수 있다는 점도 이점이다. 이밖에도 환금성이 좋고 자금 부담이 적다는 등 여러 장점이 있어 관심도와 인기가 점점 더 커지고 있다.

담보부 NPL 투자의 문제점?
NPL을 전액 배당받아 수익을 내는 것이 결코 쉬운 것은 아니다. 배당절차에서 1순위 근저당권은 그 배당순위가 4순위로 밀려나기 때문이다. 배당순위를 보면 1순위 비용상환청구권, 2순위 소액보증금, 임금채권, 3순위 국세, 지방세, 4순위 근저당권, 전세권 등의 순이다. 이렇게 배당절차에서 근저당권자보다 앞서는 권리가 생길 수도 있고 이러한 권리들은 등기부에도 공시되지 않아 주의가 필요하다. 대부분의 투자 상품들이 그러하듯 리스크도 있다.


담보부 NPL 투자의 경우 매도자와 협의를 통한 매수 방법을 사용하거나 매도자에 일방적으로 끌려가는 구조이므로 협상이 어렵고 권리 분석의 어려움이 있어 초보자가 접근하기 쉽지 않다. 또한 경매물건이 제한적이기 때문에 투자 물건 종류가 적다. 경매의 유찰로 원금이 손실될 수 있다는 점도 치명적인 단점 중 하나이다. 부동산에 근저당이 설정되어 있기 때문에 안전하다고 볼 수 있지만 그만큼 위험도 존재한다는 얘기이다.
현재처럼 부동산시장이 한 치 앞을 내다보기 힘들 때, 안전성과 높은 수익률을 낼 수 있는 담보부 NPL 투자는 매력적인 투자 상품이다. 그러나 상기에 서술한 것처럼 위험이 아예 없는 것은 아니다. 비교적 안정적인 투자 상품이긴 하나 위험요소가 존재하고 투자에 따른 모든 위험은 투자자가 감수해야 할 몫이다. 따라서 고수익을 올릴 수 있다는 분위기에 편승해 NPL에 투자하는 것은 지양해야 한다. 특히 초보자의 경우 주변 지인과 전문가의 추천만을 따르지 말고, 스스로 공부하고 연구하여 투자를 결정하는 것이 좋다. 그렇게 한다면 신중한 투자가 가능해지고 투자로부터 올 위험을 막을 수 있다. 수익을 내는 투자의 기술은 특별한 것이 아니다. 끊임없는 노력이 부동산 투자를 성공으로 이끄는 요인이 된다.


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